De grúas y burbujas en el mercado inmobiliario

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La construcción registra un nuevo impulso y con ella muchas pequeñas empresas locales vuelven a ver crecer su negocio. Foto: El Hexágono.

Por Gloria Magro. 

Las grúas han vuelto a Guadalajara y la sonrisa a los labios de los agentes inmobiliarios, por no hablar de las constructoras locales, otra vez a pleno rendimiento o casi. Y con ellas, pintores, electricistas, empresas de muebles, decoración, cocinas y un largo etcétera. La construcción vuelve a tirar de la economía local después de una década de caída libre de los precios de la vivienda y desinterés casi absoluto de los compradores. Un largo y obligado parón una vez los bancos cerraron el grifo crediticio y que llevó aparejado la caída, como si de un frágil castillo de naipes se tratara, de todos los pequeños negocios de la provincia que vivían de un sector fundamental en nuestro modelo económico.  Sin embargo, ahora todo parece indicar que el furor constructor y la fiebre por comprar o alquilar se ha desatado de nuevo. Aunque es pronto para saber en que punto se encuentra el mercado, no cabe duda de que la vivienda afronta el inicio de un nuevo ciclo expansivo y ya se habla de una nueva burbuja, esta vez en el mercado del alquiler, lo que es una novedad. Queda por ver si volveremos a recorrer el camino que condujo a la anterior debacle del sector o si por el contrario hemos aprendido algún tipo de lección, la que sea, y no se repetirán errores pasados.

De un tiempo a esta parte, muchos guadalajareños parecen tener la confianza económica suficiente para lanzarse de cabeza al mercado inmobiliario. Los datos de la evolución de la compra y el alquiler de la vivienda en nuestra provincia así lo indican, lo cual no deja de sorprender por pocos conocimientos de economía que se tengan. Mientras el empleo y la evolución de los salarios marcan un saldo negativo poco propicio para afrontar inversiones iniciales cuantiosas y pagos mensuales fijos que como poco se alargarán en el tiempo por más de una década, inversores y compradores revitalizan el sector al amparo de hipotecas de saldo negativo y el ahorro particular. Sin embargo, el contexto actual difiere mucho del anterior al inicio de la crisis. Con una industria local que ha sufrido un duro ajuste y basada a día de hoy principalmente en las empresas de logística con empleos precarios y sueldos muy por debajo de los que había hasta la década de 2010, el mercado inmobiliario debe de ajustar su oferta a una nueva demanda.

Y la nueva demanda parece centrarse en el mercado de alquiler. A Mari y a su familia les comunicaron hace unos meses que en unos días debían de abandonar su vivienda de alquiler social, el propietario del inmueble había decidido vender los pisos. Así, de un día para otro tuvieron que buscar una nueva casa, pero el mercado de alquiler de principios de 2018 no tenía nada que ver con el de la última vez que habían buscado piso, cinco años atrás. Mari y su familia tuvieron que renunciar a metros de vivienda e incluso a garaje y trastero si querían vivir en la misma zona de Los Valles y aún así, pagar un alquiler un cincuenta por ciento superior al anterior, sin duda un duro golpe para una familia con una economía precaria.

Según datos de la web Fotocasa, los inquilinos ya dedican entre un 30% y un 40% de sus ingresos al pago de su alquiler. Y los precios siguen subiendo. Muchas de las viviendas que se construyen en la actualidad en Guadalajara irán directamente al mercado del alquiler, toda vez que es más fácil en la actualidad hacer números y alquilar que conseguir un crédito hipotecario por más que los intereses lleven ya tiempo en negativo sin que se vislumbre un alza en el horizonte. El desembolso inicial y los mayores requisitos que piden las entidades bancarias apartan a muchos compradores del mercado. Aún así, los precios de la vivienda nueva y de segunda mano siguen en una espiral de crecimiento lenta pero continua. Miguel y su mujer, una pareja en la treintena, quieren cambiar de casa. Necesitan pasar de un piso de dos habitaciones a uno de tres. Cuentan con un presupuesto de 120.000 euros ampliable, pero todo lo que encuentran en construcción hoy en Guadalajara supera ese precio y el mercado de segunda mano es inestable. Los propietarios saben que sus inmuebles valen cada día más y Miguel ya ha tenido una tentativa de acuerdo fallida porque el dueño se echó atrás en el último momento. El ático en perfecto estado en Los Manantiales acabó subiendo de los 125.000 euros iniciales a unos repentinos 150.000, y ahí terminó el trato. En su búsqueda de un piso de segunda mano a reformar, otra de sus opciones, también ha dado con propietarios que no saben realmente lo que vale su casa, pese a necesitar una reforma integral y piden precios desorbitados. Miguel sigue a la espera de que el mercado les ponga en su lugar.

La inestabilidad del mercado inmobiliario afecta por igual a compradores y vendedores, que no saben a que atenerse. Inma puso a la venta el mes pasado su amplio piso de reciente construcción y cuatro dormitorios en la zona de El Fuerte pero el precio de venta, por encima de los doscientos mil euros, no atrajo compradores así que optó por ajustarlo a la baja, pensando que la zona y una urbanización con piscina atraerían a muchas familias. No fué así y el siguiente paso ha sido tantear su alquiler. En pocos días las llamadas la han desbordado y ahora se está pensando cuales son sus opciones y como le sacaría mayor rentabilidad.

No va descaminada. En el bulevar Clara Campoamor hay inmuebles donde el mismo piso se alquila hoy 200 euros por encima de lo que se pagaba en 2015. De 450 a 650 euros por una misma vivienda de dos dormitorios, dos baños, trastero y garaje. Paco López de Lis, de Bravo & López Gestión Inmobiliaria, cree que hoy en Guadalajara vivimos una auténtica burbuja. “El precio del alquiler en núcleos urbanos consolidados está subiendo de forma exponencial debido a la fuerte carencia de oferta debido a que la rentabilidad del alquiler vuelve a ser óptima. El mayor problema de esta subida de precios de alquiler junto con la escasez de producto es que no va acompañada de una subida de los salarios”.  En su opinión, “estos indicativos hacen que la venta sea más atractiva y más económica que el alquiler”. Falta que los propietarios presentes y potenciales le den la razón.

Y mientras, el precio de venta del metro cuadrado en obra nueva en Guadalajara sigue subiendo, aunque continúe muy por debajo de la media nacional. La cercanía a Madrid contagia los precios, al alza, y las grúas vuelven a ponerse en movimiento. Las constructoras han reorganizado su negocio y ofertan otra vez promociones en altura y unifamiliares adosados en urbanizaciones de dimensiones más reducidas que antaño. Y más alejadas del centro, aprovechando los desarrollos urbanísticos que quedaron a medio construir la pasada década. Así, el área de expansión de la ciudad por Las Cañas, junto a la Ronda Norte, que durante estos años no resultaba especialmente atractiva tanto por su lejanía como por la falta de servicios cercanos, se quedó parada con pisos en venta de particulares, bancos y constructoras que durante los últimos años languidecieron en sus catálogos sin despertar el interés de compradores ni inversores. Y sin embargo, ahora esa zona vuelve a tener promociones en construcción. La cercanía al bulevar Clara Campoamor,  una zona plenamente integrada a día de hoy, con sus unifamiliares, viviendas libres, pisos de protección oficial y también bares de moda, restaurantes, supermercados y zonas ajardinadas, la ha hecho de repente atractiva para nuevos compradores y familias jóvenes que ahí pueden optimizar su presupuesto. Las nuevas promociones crecen estos días como hongos por Las Cañas y Aguas Vivas, en calles cada vez más cerca de las terreras del río y que hasta ahora ni siquiera contaban en los mapas de la ciudad. Es de esperar que una vez salgan a la venta ajusten la oferta a la demanda, aunque la experiencia pasada haga pensar en que no será así. Y la burbuja se seguirá hinchando, al ritmo que proliferan las grúas. Una vez más.

 

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